Las
Funciones del Registrador de Títulos
El siguiente
trabajo es una práctica realizada al marco de la Maestría en legislación de tierras.
Se trata de un análisis de los principios fundamentales del Derecho Registral
aplicados a la función que ostenta el Registrador de Títulos como dependencia
de la Jurisdicción Inmobiliaria. La actuación seleccionada es la inscripción de una hipoteca convencional
sobre un inmueble, y hemos optado por una actuación simple y
común ante estas dependencias precisamente para ilustrar que hasta en el más
simple de los procedimientos, operan estos principios como directrices de
la función registral.
Los principios
–distintos a las reglas– sirven como mandatos de optimización
a los fines de establecer no solamente un curso de acción, sino además el
cumplimiento de un ideal, que dependerá del grado de satisfacción
aplicado para el caso concreto. En materia de derecho inmobiliario
registral, los principios registrales tienen como finalidad dirigir y
gobernar la función registral. Son aquellos lineamientos que debe tomar en
cuenta el Registrador en su diario operar.
En ese sentido, en la inscripción de una
hipoteca convencional se verifica el principio
de rogación, de acuerdo a las disposiciones del artículo 30 del
Reglamento General de Registro de Títulos (desde ahora, el Reglamento o RGRT),
cuando expone que:
“Los derechos
reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles
registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte
interesada o por disposición de Juez o Tribunal competente”.
De lo anterior se extrae que el
Registrador no puede, oficiosamente, hacer inscribir una carga o gravamen,
mucho menos si se trata de una hipoteca convencional, sino que debe
intervenir de por medio una actuación rogatoria. Vale recalcar que el
término “rogar” puede llevar a una confusión respecto a la inscripción que
opera por una orden judicial; a nuestro juicio esto no presenta más allá
de una dificultad semántica, en tanto que el aspecto central de este
principio no es el tipo de requerimiento hacia el Registrador, sino
que éste tiene que actuar en función de un requerimiento, no motu proprio.
Asimismo, en una inscripción de una
hipoteca se hace necesario observar el principio de tracto sucesivo, que conforme al artículo 31 del RGRT, para
ejecutar actos por los cuales se constituyan –entre otras cosas–cargas o
gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado
el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los
mismos. En ese tenor, si por ejemplo el acreedor Juan Pérez tiene el interés
de hacer valer medidas conservatorias y ejecutorias en contra del deudor
Pedro Jiménez, y éste tiene la “ocupación” (no el registro del derecho)
respecto de un inmueble que compró a Eusebio Fernández, a nombre de quien
figura dicho inmueble debido a que no se han realizado las operaciones
pertinentes de transferencia; el acreedor no puede hacer valer
su inscripción sobre ese inmueble registrado en tanto no se produzca una
transferencia formal y registro de ese derecho de propiedad a nombre de su
deudor.
Por ello es que se dice que la inscripción
no solamente tiene un efecto positivo (permite al titular registral
disponer voluntariamente del derecho a-tribuido), sino además un
efecto negativo, conforme al cual no puede inscribirse un acto de
disposición que no emane o derive del titular registral. En un caso como
el de la especie, el acreedor no tiene mayores opciones que intentar medidas
cautelares y ejecutivas respecto de otros bienes del patrimonio
del deudor, o tener constancia de que el derecho de propiedad sobre ese
inmueble recaiga en sus manos.
Asimismo, teniendo el Registrador de
Títulos la función calificadora para establecer la legalidad del acto que se le somete (art. 51.c del
Reglamento), debe observar si el acto conforme al cual el titular
registral “consiente” la
inscripción de una hipoteca convencional sobre el inmueble de su propiedad
cumple con los requisitos formales y sustanciales exigidos tanto por
las disposiciones generales del Código Civil, como además las
disposiciones técnicas exigidas por la Normativa de la Jurisdicción
Inmobiliaria. De este modo, si al momento de redactar el contrato de
préstamo con garantía hipotecaria no se identifica el inmueble puesto en
garantía, tiene la potestad de rechazar la solicitud de inscripción, de
acuerdo a lo dispuesto por el artículo 59 del Reglamento.
El párrafo anterior destaca igualmente el principio de especialidad, que consiste
en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y
causas del derecho a registrar. En efecto, el artículo 56.c del Reglamento
considera como un vicio de forma sustancial que los inmuebles “no se los
identifique con su designación catastral”.
Se verifica también el principio de
prioridad, que se funda en el aforismo “prior tempore, potior iure”;
(Primero en tiempo, mejor en derecho), en tanto que las hipotecas se inscriben
conforme al orden cronológico de su presentación. Así lo dispone el
artículo 32 del Reglamento cuando señala que: “La prioridad para
inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del
expediente al Registro de Títulos”. Que la hipoteca en cuestión para
nuestro ejemplo sea inscrita en segundo rango es un efecto directo del
principio de prioridad, donde la primera inscripción tiene un derecho de
preferencia sobre la segunda.
Por otra parte, el principio de legitimidad se materializa con el hecho de que el
titular registral (en este caso el propietario del inmueble y deudor),
está autorizado a consentir una hipoteca convencional sobre su derecho de
propiedad. Tal se extrae de los artículos 35 y 36 del Reglamento, que
destaca que el derecho del disponente debe estar debidamente justificado
con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos; y que para
transferir un inmueble, el propietario debe tener la libre disponibilidad
del mismo.
En cuanto al principio de fe pública registral, se verifica precisamente porque
un tercero no puede alegar ignorancia ni que es un tercer adquiriente de
buena fe. En efecto, teniendo como finalidad la publicidad registral la
“cognoscibilidad general erga omnes, con efectos jurídicos sustantivos
sobre la situación planteada 2 , con efectos jurídicos sustantivos sobre la
situación publicitada, protegiendo tanto al titular registral como a su
tercero; ningún adquiriente posterior a este asiento registral puede
alegar ignorancia de que sobre ese inmueble recaía una hipoteca
convencional. Por ello el artículo 90 de la ley 108-05 dispone que: “Efectos
del registro. El registro es constitutivo y convalidante del derecho,
carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume
exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por
el recurso de revisión por causa de error material y por causa de
fraude”. De todo esto se verifica un vínculo indisoluble entre el
principio de fe pública registral y el principio de publicidad, donde –por
una parte–, se protege al acreedor hipotecario con ese asiento registral,
del cual debe presumirse su exactitud; y por otra parte, se le exige –para
luego no alegar ignorancia– a la parte interesada para cualquier operación
inmobiliaria de que se encuentre provista de certificación actualizada del
estado jurídico de dicho inmueble (art. 92, párrafo II, ley 108-05).
Asimismo, al tener ser éstos registros un carácter erga omnes,
se constituyen en información de acceso público para todo interesado.
Recapitulación
Luego de haber examinado un ejemplo sin
mayores complejidades como lo es la inscripción de una hipoteca convencional,
que puede ser en primer rango o ulterior, sirve para verificar que para
cada operación registral deben verificarse todos y cada uno de los principios
envueltos, que sirven para sustentar en derecho y en justicia cualquier
operación inmobiliaria. Es nuestra consideración que los principales
problemas que surgen en la práctica registral dominicana no son fruto de
colisión de principios, sino sencillamente por falta de observación y armonización de
los operadores del sistema para garantizar el mejor servicio al usuario final,
que es el propio ciudadano que quiere la garantía del Estado dominicano
sobre su derecho de propiedad.
